Wohneigentum mieten oder kaufen?
Erwerb von Wohneigentum, fremdfinanziert
Mieten oder kaufen – das ist hier die Frage 😉 Ich hoffe ihr seit gut in den neuen Monat gestartet! Mit diesem Monat wird ja vieles an der Börse verbunden. Jeder hat das Sprichwort schon gehört „sell in May and go away, but remember to come back in September“ Von daher werden wir bestimmt wieder einen spannenden Monat vor uns haben. Mit Novo habe ich bereits einen tollen Start hingelegt 😉
Dies soll heute allerdings nicht das Thema sein. Viel mehr möchte ich euch zeigen, wie ihr auf der einen Seite euren Wunsch vom Eigenheim erfüllen könnt ohne dabei eure Leidenschaft, das Value Investing aufzugeben. Ich gehe sogar soweit und behaupte: „Ihr könnt es noch weiter ausbauen!“
Vorerst muss ich aber noch etwas weiter ausholen. Stellt euch vor, ihr betreibt das Value Investing nun schon seit 10 Jahren sehr erfolgreich und habt euch dabei nach mühevollen Recherchen, intensivem Lesen von Finanzliteratur und natürlich dem Lesen von Finanzblogs, allen voran diesem, beschäftigt und habt euch euer Depot so zusammengestellt, dass ihr mit euch sehr zufrieden seit. Ihr habt es geschafft eine weit über dem Markt übliche Rendite zu erwirtschaften! In Zahlen ausgedrückt hast du es geschafft im Durchschnitt 10% p.a. zu erwirtschaften. Dein Depotstand beträgt mittlerweile mehr als 100.000,- €.
Aber irgendwann kommt bei vielen der Gedanke seinen Wohnraum zu vergrößern, eine Familie zu Gründen usw. Dabei wird der Entschluss gefasst, dass JETZT etwas eigenes angeschafft werden soll. Die erste eigene Immobilie.
Ich denke, dass viele dann mit dem Gedanken spielen werden, ihr sensationelles Depot aufzulösen, um dann damit einen Großteil der anstehenden Anschaffungskosten zu bezahlen. Dies ist auf der einen Seite auch verständlich und absolut nachvollziehbar. Man möchte so wenig Schulden wie möglich haben, da dies viele positive Aspekte hat.
Diese können sein:
- ein gutes Gefühl wenn man auf seinen Darlehnsstand schaut, da man damit gut einschlafen kann
- durch die evtl. niedrigere Belastung der monatlichen Annuität, hat man Freiraum für andere anfallenden Ausgaben
- natürlich die geringere insgesamt zu zahlende Zinssumme, da man weniger Darlehenssumme hat
Dies sollen nur Beispiele sein. Im Bereich der Baufinanzierung ist bitte jeder Individuell zu betrachten und es werden bestimmt noch viel weitreichendere Faktoren eine Rolle spielen.
Mieten oder Kaufen?
Warren Buffett ist der Überzeugung, dass er jedes Investment am liebsten sein Leben lang halten will. Er möchte keines seiner tollen Unternehmen verkaufen. Genau dies möchte ich euch auf den Weg mitgeben.
Ihr müsst wissen, das neben dem Verkauf des Depots es auch möglich ist, das Depot als Sicherheit bei der Bank zu hinterlegen. Ich persönlich empfinde, dass dies sogar einen Charme hat, da ihr dann ohne Zustimmung der Bank auch kein Investment verkaufen dürft. Falls deine Investments also gut laufen, kommst du schon gar nicht auf den Gedanken wegen eines Gewinnes von 15 Prozent dein tolles Unternehmen zu verkaufen :). Dies ist meiner Meinung nach sowieso eines der schlimmsten Anlagefehler den man begehen kann.
Die Verpfändung eines Depots wird natürlich nicht in vollem Umfang anerkannt. Hast du also deine 100.000,- € im Depot und dabei keine hochspekulativen Titel wie z.B. Goldminenaktien, dann erkennt die Bank dein Depot zwischen 50% – 80% dein Guthaben als Sicherheit an. Dies gilt nicht nur für Einzelaktien, sondern auch für Aktienfonds und Rentenfonds. Bundesanleihen der Bundesrepublik Deutschland dürfen sogar mit einer 100%igen Sicherheit verpfändet werden. Bei hochspekulativen Titeln sieht dies schon wieder anders aus. Dann fällt der Wert der Sicherheit auf 20% – 40%.
Solange ihr aber bei dem bleibt was ihr versteht, wie z.B. dem Dividendenaristokrat Procter&Gamble, dann könnt ihr mit der erstgenannten Wertigkeit eurer Sicherheit rechnen.
Beispiel für Deine Traumimmobilie
Angenommen ihr habt eure Traumimmobilie gefunden und benötigt nun das Darlehen. Die Immobilie kostet 450.000,-€ (ein Fertighaus, kein Makler, Notar und Grunderwerb und Ausstattung sind bereits inbegriffen) und ihr habt Vermögen im Depot von 100.000,-€ und mit eurem Partner noch weitere Vermögenswerte in Form von Cash (da ihr natürlich dies zurückgehalten habt um tolle Unternehmen zu kaufen) und Bausparverträgen von 70.000,- €.
Eines möchte ich vorab noch sagen. Ich führe hier keine Baufinanzierung durch, ich lasse Fördermöglichkeiten außen vor, genauso möchte ich jetzt keine Tilgungsaussetzungsmodelle besprechen, um über Bausparverträge zu finanzieren. Es soll nur zeigen wie ich es mir gedanklich vorstelle. Wie schon gesagt: Jede Baufinanzierung ist absolut individuell zu betrachten!
ICH würde es wie folgt machen:
Ich nehme 2 Darlehen auf. Eines das ich monatlich mit einer höheren Tilgung versehe als das andere. Im Besten Fall, kann ich sogar bei einem die Tilgung komplett weglassen. Ist von Bank zu Bank verschieden. Hinzu kommen 50.000 € Eigenkapital.
Ein Darlehen hat die Höhe von 300.000,-€ (450.000,-€ – 50.000,-€ = 400.000,-€) und das andere die Höhe von 100.000,-€. Die restlichen 20.000,-€ behalte ich als Reserve für eventuell anfallende plötzlich auftretende Posten oder aber im Besten Fall, für weitere Käufe von Unternehmen die ich für 0,30€ einkaufen kann, die aber 1,-€ Wert sind.
Das Darlehen mit den 300.000,-€ tilge ich mehr als das mit 100.000,-€. Bei der aktuellen Marktlage nehme ich für beide Darlehen eine Laufzeit des Zinses von 15 Jahren. Dies wird mich aktuell zwischen 1,7% – 2,4% p.a. Kosten.
Als Sicherheit nimmt die Bank in diesem Fall natürlich die Immobilie und mein super Depot. Das Depot wird bei mit mit einem Mittelwert von 70% besichert. Es kann sein, dass meine Sicherheiten nicht ganz 100% des Darlehens besichern. Deshalb zahle ich einen höheren Zins. Den nehme ich aber in Kauf.
Nun ja, es mag vergleichsweise einfach klingen, aber wenn du mit deinem Depot von 100.000,-€ eine 10% Rendite im Schnitt auf die letzten 10 Jahre erwirtschaftet hast, dann denke ich, dass du in den nächsten 15 Jahren mit deinem Depot wesentlich mehr Geld verdienen wirst als mit deiner Finanzierung über die gleiche Summe zu zahlen hast. Unter Berücksichtigung des Zinseszins und der Steuer sowie deinem Freibetrag hast du nach 15 Jahren ungefähr ein Guthaben in deinem Depot von rund 295.000,- €. (ohne Steuer wären es sogar ca. 415.000,-€)
Schnell Verbindlichkeiten reduzieren
Auf der anderen Seite haben sich natürlich deine Verbindlichkeiten enorm reduziert. Bei einer Tilgung von 3% und einem Zinssatz von 2,0% wirst du bei deinem „großen“ Darlehen nach 15 Jahre eine Restschuld von ca. 140.000,-€ haben. Du hast zu diesem Zeitpunkt Zinsen in Höhe von ca. 67.000,- € bezahlt.Bei deinem „kleinen“ Darlehen wirst du bei einem Zins von 2,3% und einer Tilgung von 2% eine Restschuld von ca. 64.000,-€ haben. Deine Zinslast waren bislang 28.000,- € für dieses Darlehen. Somit sind deine Gesamtverbindlichkeiten aus der Hausfinanzierung „nur“ noch rund 204.000,- €.
Dein Depot hat es aber geschafft einen Wert von 295.000,-€ zu erwirtschaften.
Bitte vergesst eines dabei nicht. Diese Berechnung von mir bzw. diese Veranschaulichung soll euch zum überlegen animieren. Es sollen euch hierbei meine Gedanken an euch weitergegeben werden. Natürlich ist dies eine vereinfachte Veranschaulichung, da in den Berechnungen der Baufinanzierung bei weitem nicht alles abgedeckt werden kann wie z.B. KFW und vieles mehr. Des weiteren bin ich nicht darauf eingegangen, dass ihr während der Zinsbindung auch noch zusätzliche Investments tätigen hättet können oder aber Sondertilgungen leistet.
Ich habe mein Beispiel nun mit Einzelaktien dargelegt. Natürlich kann man dies auch in einer anderen Form mit Sparplänen in ETFs darstellen. Die Rendite wird wahrscheinlich keine 10% p.a. sein, da diese lediglich den Index abbilden. Aber natürlich sind diese langfristig auch sehr gut geeignet, um deine Kosten für deine Baufinanzierung auszugleichen oder zu schlagen!
Versucht euer Depot und eure Überzeugung zu behalten. Wie ihr an meinem Beispiel seht, es wird sich lohnen. Ich hatte übrigens ein paar Diskussionen mit meiner Frau: Sie wollte unbedingt einen neuen Schminkspiegel, was ich überhaupt nicht eingesehen habe. Wie es ausging, seht ihr hier 😉
Neben diesen einfachen Berechnungen gehört natürlich noch deine eigene, nicht messbare Arbeit hinzu. Dies sind eure persönlichen Eigenschaften wie z.B. Disziplin, Sparsamkeit, Geduld. Bleibe einfach am Ball. Dann wirst du wie deine Vorbilder Warren Buffett oder Benjamin Graham auch ein erfolgreicher Value Investor sein.
Ich hoffe dieser Artikel regt euch zum Nachdenken an und konnte euch weitere Unterstützung liefern.
